Ablauf des Vollzuges |
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Nach der notariellen Beurkundung trägt der Notar dafür Sorge, dass alle
erforderlichen Unterlagen beschafft werden und überwacht die
Eigentumsumschreibung. Der Eigentumswechsel erfolgt im Immobiliarsachenrecht erst mit Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Diese Umschreibung kann viel Zeit in Anspruch nehmen, manchmal mehrere Monate. In diesem Zeitraum bleibt der Verkäufer Eigentümer des Grundstücks und damit verfügungsberechtigt. Zwar sind ihm nach Abschluss des notariellen Vertrages keine weiteren Verfügungen mehr „erlaubt“, trotzdem hat er die Möglichkeit, über das Grundstück ein weiteres Mal zu verfügen oder weitere Belastungen, z.B. eine Grundschuld eintragen zu lassen. Schließlich – darauf hat der Verkäufer keinen Einfluss – könnten Zwangshypotheken eingetragen werden, oder noch schlimmer: Es besteht die Möglichkeit der Zwangsversteigerung des verkauften Objekts. Um diesem Horrorszenario entgegen zu wirken und den Käufer vorsorglich vor gravierenden Gefahren zu protegieren, sollte eine Auflassungsvormerkung zu Gunsten des Käufers im Grundbuch eingetragen werden (s.o.). Mit dieser wird eine Registrierung des Käufers im Grundbuch als zukünftigen Eigentümer vorgenommen, mit der Folge, dass keine beeinträchtigenden Verfügungen zu Lasten des Käufers/Erwerbers mehr vorgenommen werden können. Das Grundbuch wird insoweit quasi bis zum Eigentumswechsel blockiert. Allerdings bewirkt die Vormerkung im Grundbuch keine „Grundbuchsperre“. Das Grundbuchamt trägt vertragswidrige Verfügungen trotz der Vormerkung weiterhin ein. Dem künftigen Erwerber/Käufer steht jedoch ein Löschungsanspruch gegen die post contractum vorgenommenen Eintragungen zur Seite. | ||
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