Immobilienkauf |
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1. Funktion und Aufgaben des Notars Jeder Kaufvertrag über eine Immobilie muss von einem Notar beurkundet werden. So will der Gesetzgeber verhindern, dass die Vertragspartner sich dazu hinreißen lassen, einen wirtschaftlich bedeutsamen Vertrag zu unterschreiben, dessen Klauseln sie nicht alle verstehen oder dessen Tragweite sie nicht überblicken. Die Formvorschrift dient also dem Schutz der Beteiligten. Daraus ergibt sich bereits, dass es bei der Beurkundung durch den Notar keineswegs um eine reine Formalie geht. Vielmehr steht der Notar Ihnen, den Vertragspartnern, als unabhängiger juristischer Fachmann in allen Fragen der Vertragsgestaltung zur Seite. Er klärt Sie über die Bedeutung von Vertragsklauseln auf, findet juristische Formulierungen für Ihre gemeinsamen Wünsche hinsichtlich bestimmter Regelungen, berät Sie und achtet darauf, dass Sie auch die Details verstehen. Dabei zeichnet sich sein Handeln stets durch Unparteilichkeit aus. Er wird also niemandem einseitig Tipps geben oder gar Klauseln zum Vor- oder Nachteil des einen oder anderen formulieren. Seine Beratung richtet sich stets an Sie beide als Vertragspartner und zielt darauf, dass Sie sich einigen und dass Sie wissen, worauf Sie sich im Einzelnen einlassen. Neben der Vertragsgestaltung und -beurkundung übernimmt der Notar nahezu alle weiteren Aufgaben, die der Immobilienkauf mit sich bringt. Er stellt die nötigen Anträge beim Grundbuchamt, holt erforderliche Genehmigungen ein und sorgt für eine reibungslose und sichere Abwicklung des Leistungsaustausches. Von seltenen Ausnahmen abgesehen müssen Sie sich um nichts mehr kümmern, nachdem Sie den Kaufvertrag unterschrieben haben. Sie dürfen es andererseits aber auch nicht mehr, denn nach den gängigen Vertragsformulierungen ist nur noch der Notar berechtigt, die anstehenden Maßnahmen zu ergreifen. Wichtig für Sie: Die Aufgaben des Notars sind auf die genannten Punkte beschränkt. Ergeben sich Fragen zu steuerrechtlichen Aspekten des Immobilienkaufs, so sind Steuerberater, Buch- und Wirtschaftsprüfer die richtigen Ansprechpartner. Bei Fragen zu bautechnischen Angelegenheiten sollten Sie sich an Architekten oder Sachverständige für die Immobilienwirtschaft wenden. 2. Das Grundbuch Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das bei den Amtsgerichten geführt wird. Für jedes Grundstück gibt es im Grundbuch ein gesondertes Grundbuchblatt. Diesem kann u. a. entnommen werden, wem ein Grundstück gehört und ob es belastet ist (z. B. mit einer Hypothek oder Grundschuld). Alle eintragungsfähigen Rechte werden jeweils in bestimmten Abteilungen des Grundbuchblattes festgehalten. Im sog. Bestandsverzeichnis finden sich darüber hinaus Informationen zur geografischen Lage des Grundstücks. Da die Eintragungen für den Kaufvertrag von großer Bedeutung sind, wird der Notar vor der Beurkundung jeweils einen aktuellen Auszug des Grundbuches beim Grundbuchamt anfordern. Ist der Vertrag dann formgerecht geschlossen, muss der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden. Ihm gehört das Grundstück erst dann, wenn die Eigentumsumschreibung erfolgt ist. Das Grundbuch soll den Rechtsverkehr sicherer machen. Deshalb wird vermutet, dass die Angaben, die in ihm zu finden sind, den tatsächlichen Gegebenheiten entsprechen. Ist dort also jemand als Inhaber eines Rechts eingetragen, wird vermutet, dass er auch wirklich der Berechtigte ist. Behauptet jemand das Gegenteil, muss er dieses beweisen. Aber es geht noch weiter. Auch ein sog. gutgläubiger Erwerb von einem in Wirklichkeit Nichtberechtigten ist möglich. Kaufen Sie also ein Grundstück von jemandem, dem das Grundstück in Wirklichkeit gar nicht gehört, steht der Verkäufer aber als Eigentümer im Grundbuch, so können Sie das Grundstück trotz allem erwerben (vorausgesetzt natürlich, Sie wissen nichts davon, dass der Verkäufer in Wirklichkeit nicht der Eigentümer ist). Juristen sprechen in diesem Zusammenhang vom öffentlichen Glauben des Grundbuchs. Dieser bezieht sich allerdings nur auf einen Teil der Eintragungen. Nicht einbezogen sind insbesondere die Angaben zum Grundstück. 3. Der Kaufvertrag Wichtig für Sie: Den Inhalt des Vertrages bestimmen die Vertragspartner, also Sie. Der Notar kann und muss Sie zwar beraten und wird Sie auch darüber informieren, wenn einer von Ihnen durch eine Klausel benachteiligt wird. Da er zur Unparteilichkeit verpflichtet ist, darf er aber nicht rechtsgestaltend für den Betroffenen tätig werden. Dies gilt selbst dann, wenn Sie es als Privatperson mit einem gewerblichen Immobilienverkäufer zu tun haben, dem Sie offensichtlich unterlegen sind. Im Zweifel sollten Sie sich vor der Beurkundung von einem fachkundigen Rechtsanwalt gesondert rechtlich beraten lassen. Der Immobilienkaufvertrag muss zunächst die Bezeichnung der Vertragspartner, des Vertragsobjektes und des Kaufpreises enthalten. Da es immer wieder vorkommt, dass offiziell ein nur sehr geringer Kaufpreis angegeben wird, weil die Beteiligten hoffen, auf diesem Wege Steuern sparen zu können, sei an dieser Stelle auf Folgendes hingewiesen: Da es nicht Sache des Notars ist, zu beurteilen, ob ein Vertrag ausgewogen ist oder nicht, überprüft er auch nicht die Angemessenheit des Kaufpreises. Drängen sich jedoch Zweifel an der Richtigkeit des angegebenen Kaufpreises auf, muss er die Vertragspartner darüber belehren, dass falsche Angaben zur Nichtigkeit des Kaufvertrages führen können (zivilrechtliche Folgen) und ggfls. strafrechtliche Konsequenzen drohen (z. B. wegen Steuerhinterziehung). Entspricht der Kaufpreis offensichtlich nicht dem Wert des Grundstücks, ist es die Pflicht des Notars, den Betroffenen seine Mitwirkung zu verweigern. Im Zusammenhang mit dem Kaufpreis sind auch Vereinbarungen hinsichtlich der Finanzierungsmodalitäten zu treffen: Wann und wie will der Käufer den Kaufpreis aufbringen? Hier können Sie z.B. vereinbaren, dass er schon vor der Einigung über den Eigentumsübergang (der sog. Auflassung) das Grundstück belasten darf, um den Kaufpreis zu finanzieren. In diesem Fall nimmt der Notar die notwendigen Beurkundungen von Grundschulden oder Hypotheken zur Absicherung der vom Käufer benötigten Kredite vor. Da es sich um einen gesonderten Auftrag und Gebührentatbestand handelt, fallen für den Käufer zusätzliche Notargebühren an. Üblicherweise werden außerdem Klauseln zu Rechts- oder Sachmängelfragen in den Vertrag mit aufgenommen. Bekannte Mängel mindern den Kaufpreis und erfordern die Erklärung des Käufers, dass er das Grundstück gleichwohl erwerben will. Für unbekannte Mängel wird die Haftung des Verkäufers regelmäßig ausgeschlossen. Schließlich muss geklärt sein, ab wann der Käufer das Grundstück nutzen darf und wie der Leistungsaustausch im Einzelnen abgewickelt werden soll. Zu diesem Zweck können Sie die Einrichtung eines sog. Anderkontos und die Eintragung einer Vormerkung im Grundbuch vereinbaren. Mehr dazu lesen Sie nachfolgend unter Punkt 4. 4. Kaufpreiszahlung und Eigentumsumschreibung Beim Immobilienkauf geht es um viel Geld. Entsprechend groß ist das Interesse des Käufers, dass der Verkäufer den Kaufpreis erst erhält, wenn auch sichergestellt ist, dass er selbst als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird und das Grundstück lastenfrei erwirbt (sofern nicht etwas anderes vereinbart wurde). Zu diesem Zweck kann ein sog. Notaranderkonto eingerichtet werden, ein Treuhandkonto, über das nur der Notar verfügen darf. Auf dieses Konto zahlt der Käufer den Kaufpreis ein. Anschließend stellt der Notar aus dem hinterlegten Kapital die Immobilie lastenfrei und zahlt erst dann das Geld an den Verkäufer aus, wenn feststeht, dass die vertragsgemäße Eigentumsumschreibung und Übergabe des Kaufobjektes zugunsten des Käufers gesichert ist. Dies setzt u. a. voraus, dass alle Genehmigungen vorliegen, die für den Eigentümerwechsel erforderlich sind. Zwischen der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages und der Eigentumsumschreibung im Grundbuch können Monate liegen. In diesem Zeitraum bleibt der Verkäufer Eigentümer des Grundstücks und damit verfügungsberechtigt. Er kann also z. B. problemlos das Grundstück mit einer Grundschuld belasten, obwohl er sich im Kaufvertrag verpflichtet hat, es lastenfrei zu übertragen. Noch wichtiger aber: Gläubiger des Verkäufers können auf das Grundstück zugreifen, ohne dass der Verkäufer es verhindern kann. Es besteht die Gefahr, dass Zwangshypotheken in das Grundbuch eingetragen werden oder sogar die Zwangsversteigerung droht. Um all dies zu verhindern, gibt es die Möglichkeit, eine sog. Auflassungsvormerkung zu Gunsten des Käufers in das Grundbuch eintragen zu lassen. Mit ihr wird der bevorstehende Eigentümerwechsel im Grundbuch angekündigt. Die Folge ist, dass beeinträchtigende Verfügungen zu Lasten des Käufers nicht mehr vorgenommen werden können bzw. daraus resultierende Grundbucheinträge wieder gelöscht werden müssen. 5. Kauf von Gewerbeimmobilien Beim Kauf von Gewerbeimmobilien tritt die Berater- und Schutzfunktion des Notars in den Hintergrund. Die Vertragspartner kennen sich in der Regel mit dem Kauf bzw. Verkauf von Immobilien aus und wissen, auf was sie achten müssen. Stattdessen spielen andere Fragen eine Rolle, wie z. B. bauordnungsrechtliche Möglichkeiten oder Restriktionen, Fragen des Umweltrechts (Altlasten- oder Bodenkontaminierungsprobleme), Auflagen des Denkmalschutzes, oder auch öffentlich-rechtliche Fragen, z. B. im Zusammenhang mit einem Planfeststellungsverfahren. Stoßen Sie hier auch als erfahrener gewerblicher Investor an Ihre Grenzen, so sollten Sie im Vorfeld der Beurkundung unbedingt interdisziplinäre Beratungen in Anspruch nehmen bzw. selbst Bauvoranfragen einreichen und Bodengutachten anfordern. Der Notar als Beurkundungsorgan ist für eine Beratung in diesen Fragen weder zuständig, noch kann er für eventuelle Fehler, die diesbezüglich passieren, haftbar gemacht werden. Haben Sie es mit einem ausländischen Investor zu tun, sollten Sie insbesondere die einschlägigen Vorschriften des Steuerrechts im Blick haben. Da Unsicherheiten in diesem Bereich häufig zu Fehlern führen, sei empfohlen, vor der Beurkundung des Vertrages eine eingehende Prüfung durch Steuerberater und Wirtschaftsprüfer vornehmen zu lassen. Auch kann es sich anbieten, Experten im Gesellschaftsrecht einzuschalten. 6. Der Bauträgervertrag Der Bauträgervertrag ist ein Kaufvertrag über ein Grundstück, auf dem für den Käufer ein Gebäude errichtet werden soll. Der Käufer gibt also mit dem Grundstückskauf zugleich eine Werkleistung in Auftrag. Wie das Gebäude am Ende aussehen und wie seine Errichtung ablaufen soll, ergibt sich aus der Baubeschreibung und aus den Bauplänen. Da diese zum Gegenstand des Vertrages gemacht werden, sollten sie möglichst detailliert sein. Wesentlich im Rahmen eines Bauträgervertrages sind neben der Beschreibung des fertigen Objektes der Zeitplan des Bauvorhabens und die Zahlungsmodalitäten. Welche Summe soll nach welcher Leistung (nach welchem Baufortschritt) an den Bauträger gezahlt werden? Einzelheiten hierzu ergeben sich aus den Bestimmungen der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). 7. Kauf von Anlageimmobilien Gerade beim Kauf von Anlageobjekten wie Miet- oder Zinshäusern ist verstärkt interdisziplinärer Sachverstand gefragt. Wirtschaftsberater, Immobiliensachverständige, Makler und Finanzdienstleister sind hier besonders gefragt. Schließlich muss für den Käufer erkennbar sein, welchen Ertrag das Kaufobjekt erwirtschaften wird. Dafür müssen die bestehenden Mietverträge eingesehen werden und es ist zu prüfen, welche Investitionen zusätzlich zum Kaufpreis erforderlich sind. Beispielsweise stellt sich die Frage, welche Mietzinssteigerungen zum einen rechtlich zulässig, zum anderen wirtschaftlich, aber auch unter Berücksichtigung der ortsüblichen Mietzinse durchsetzbar sein könnten. Schließlich sind Fragen der Abschreibung und sonstige steuerrechtliche Fragen zu klären. 8. Nebenkosten Beim Kauf von Immobilien fallen neben dem eigentlichen Kaufpreis viele weitere Kosten an. • Grunderwerbsteuer Sie beträgt in Berlin derzeit 4,5% des Kaufpreises. In anderen Bereichen der Bundesrepublik sind es noch 3,5%. • Notar- und Gerichtsgebühren Sie sind gesetzlich festgelegt und richten sich nach dem Kaufpreis. Dabei steigen die Gebühren zwar mit dem Kaufpreis; ihr prozentualer Anteil am Kaufpreis wird aber gleichzeitig geringer. (Weitere Informationen zu den Notargebühren finden Sie hier.) • Maklerkosten Diese sind frei verhandelbar und richten sich nach dem Markt. • Kosten für Bausachverständige/Gutachten Wenn es um den Erwerb gebrauchter Immobilien geht, müssen Kosten für Bausachverständige eingeplant werden. Aber auch beim reinen Baulanderwerb können Kosten für ein Gutachten, zum Beispiel ein Kontaminierungsgutachten anfallen. An Kontaminierung sollte stets gedacht werden, wenn das Bauland früher industriell oder militärisch genutzt wurde. Auch Flächen, auf denen Tankstellen betrieben wurden, sind als sehr riskant einzustufen. • Finanzierungskosten Wie die Maklerkosten unterliegen auch sie dem Wettbewerb: Mal fallen die Zinsen, dann steigen sie wieder. Auch die Bonität des Erwerbers spielt bei der Höhe des Finanzierungszinssatzes eine Rolle (Basel II). Berechnen Sie Ihre Notar- und Grundbuchkosten online mit unserem Notar- und Grundbuchkostenrechner (unter „Service“). FachartikelImmobilienkauf in DeutschlandWeitere Informationen Informationsblatt der Bundesnotarkammer zum Grundstückskauf |
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